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Madrid arrastra un déficit estructural de vivienda en sus distritos centrales y, a la vez, conserva miles de edificios que no han agotado su edificabilidad. Esa contradicción —demanda alta y cubiertas sin uso— es la que abre la conversación sobre el derecho de vuelo. Para una comunidad de vecinos puede significar algo muy concreto: financiar la rehabilitación entera del edificio —ascensor, fachada, instalaciones— sin derrama, a cambio de ceder a un tercero la facultad de construir nuevas viviendas en altura.

En Atics Developments llevamos años desarrollando este tipo de operaciones en Barcelona, y estamos preparando el aterrizaje formal en Madrid en los próximos meses. Esta guía está pensada para presidentes, vocales y vecinos que han oído hablar del derecho de vuelo y quieren entender, en lenguaje claro, si su edificio podría encajar.

Qué es exactamente el derecho de vuelo

El derecho de vuelo es un derecho real inscribible en el Registro de la Propiedad que faculta a su titular a construir una o más plantas sobre un edificio existente y a hacer suya la propiedad de las viviendas resultantes. No es una licencia ni un permiso administrativo: es un derecho de naturaleza civil que, una vez constituido en escritura pública, otorga a su titular la legitimación para promover esas nuevas viviendas siempre que el planeamiento urbanístico lo permita.

En una comunidad en régimen de propiedad horizontal, el vuelo es, por defecto, un elemento común. Esto significa que pertenece colectivamente a todos los propietarios. Lo que se cede a Atics —o a cualquier otro promotor— no es un trozo de la cubierta entendido como suelo, sino el derecho a construir verticalmente sobre el edificio dentro de los límites que marca el planeamiento.

En qué edificios de Madrid tiene sentido plantearlo

Operamos donde se dan tres condiciones a la vez: edificios con edificabilidad remanente (plantas no construidas que el planeamiento permite), tipología constructiva que admite una remonta industrializada sin comprometer la estructura existente, y ubicación con demanda residencial sólida que justifique la inversión.

En Madrid, esas condiciones se concentran en seis distritos centrales:

• Salamanca (Recoletos, Castellana, Goya, Lista) — edificios señoriales de finales del XIX y principios del XX, muchos con alturas inferiores a las máximas permitidas por su zona de ordenanza.
• Chamberí (Almagro, Trafalgar, Arapiles, Vallehermoso) — tejido burgués similar al de Salamanca, con bolsas significativas de fincas infraedificadas.
• Retiro (Jerónimos, Ibiza, Niño Jesús, Pacífico) — residencial consolidado junto al parque, con edificios de los años 30 y 40 que admiten elevación en bastantes casos.
• Chamartín (El Viso, Hispanoamérica, Nueva España) — altura media, espacio en cubierta y construcción más reciente que facilita la intervención técnica.
• Centro (Justicia, Cortes, Universidad) — casco histórico con bolsas premium, pero con alta densidad de catalogación patrimonial que exige análisis caso a caso.
• Moncloa-Aravaca (Argüelles, Princesa) — altura media en zona consolidada, con presencia de fincas de los años 50 y 60.

Esta lista no agota el mapa de oportunidades, pero sí concentra dónde el modelo «rehabilitación sin coste a cambio del vuelo» suele tener encaje. Los edificios de barrios periféricos rara vez reúnen las tres condiciones a la vez.

El marco urbanístico de Madrid: PGOUM 97 y catálogo de protección

El instrumento que determina qué se puede construir y a qué altura en cada finca de Madrid es el Plan General de Ordenación Urbana de 1997, conocido como PGOUM 97. Sigue plenamente vigente, con un compendio normativo que el Ayuntamiento actualiza periódicamente (la última versión es de septiembre de 2025) y diversas modificaciones puntuales que han ido afinando aspectos concretos. Hay una revisión profunda en marcha redactada por la Oficina del Plan General, pero hasta que esa revisión se apruebe, la norma de referencia es el PGOUM 97.

Para una comunidad interesada en el vuelo, el PGOUM determina dos cosas clave: la altura máxima y la edificabilidad permitida en su parcela. Si el edificio actual está por debajo de esos topes, existe edificabilidad remanente y, por tanto, derecho de vuelo material.

A esta capa se superpone el Catálogo de Edificios Protegidos del PGOUM 97, que clasifica los inmuebles con valor patrimonial en tres niveles:

• Nivel 1 — Singular o Integral: protección máxima. Solo se autorizan obras de conservación y puesta en valor. Una remonta convencional no es viable.
• Nivel 2 — Estructural o Volumétrico: protección intermedia. Se conservan volumetría y elementos arquitectónicos destacados. Una elevación es muy difícil y, cuando se autoriza, requiere proyectos extremadamente específicos.
• Nivel 3 — Parcial o Ambiental: protección más permisiva. El grado parcial impide sustituir fachadas; el ambiental protege únicamente la contribución del edificio al paisaje urbano. En ambos casos puede haber margen para una remonta retranqueada o adaptada.

En septiembre de 2025 se aprobó además una modificación puntual del PGOUM enfocada a proteger y mejorar el uso residencial en el centro histórico, que facilita la rehabilitación del patrimonio. Es un viento de cola normativo, pero no convierte automáticamente todo edificio del centro en candidato a remonta.

Cómo saber si nuestro edificio tiene derecho de vuelo

Hay cuatro comprobaciones que un presidente puede hacer por su cuenta antes de cualquier conversación profesional. Ninguna de ellas es un dictamen, pero cada una afina la intuición.

Ficha catastral. En la sede electrónica del catastro (sedecatastro.gob.es) se puede consultar el número de plantas reales y la superficie construida del edificio. Es el punto de partida: cuántas plantas tenemos hoy.

Plan urbanístico vigente. El Geoportal del Ayuntamiento de Madrid permite consultar la zona de ordenanza de cualquier parcela y, con ella, las alturas máximas y la edificabilidad aplicable. Si las plantas permitidas son más que las construidas, hay edificabilidad remanente.

Catálogo de Edificios Protegidos. El mismo Geoportal incluye un visor específico donde introduciendo la dirección se obtiene el nivel y grado de protección, si el edificio está catalogado. Si aparece «Singular» o «Integral» (Nivel 1), una remonta convencional queda descartada.

Escritura de división horizontal. Hay edificios en los que el derecho de vuelo ya está expresamente reservado a un tercero —el promotor original o sus herederos— en la escritura de constitución de la propiedad horizontal. Conviene revisar el título constitutivo antes de avanzar: si el derecho está reservado, la operación cambia de naturaleza.

Estos cuatro pasos no sustituyen un estudio de viabilidad, pero permiten al presidente formarse una intuición fundada, no un dictamen. El estudio formal exige planos, comprobación estructural y revisión cruzada con el planeamiento aplicable, y eso pertenece al ámbito profesional.

La pregunta jurídica clave: qué mayoría se necesita

Es la pregunta que aparece siempre en la primera reunión informativa. La respuesta corta es: unanimidad.

La cesión del derecho de vuelo de una comunidad a un tercero implica una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, una redistribución de cuotas y, en última instancia, la creación de nuevas viviendas que pasarán a formar parte del edificio. El artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal exige, para acuerdos de esta entidad, el consentimiento unánime de los propietarios.

Existe alguna jurisprudencia minoritaria de Audiencias Provinciales que ha defendido la suficiencia de la mayoría de tres quintos del artículo 17.4, pero la doctrina consolidada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública —y, lo más importante en la práctica, los registradores de la propiedad— exige unanimidad para inscribir la escritura. Sin inscripción registral, la operación carece de eficacia frente a terceros y no se pueden vender las viviendas resultantes con garantía. Es decir: aunque alguien defienda en abstracto que basta una mayoría, en la práctica operativa la unanimidad es lo que permite que la operación llegue a buen puerto.

La consecuencia es directa: el trabajo previo con la comunidad consiste en preparar bien la junta, resolver dudas individuales y acompañar el proceso con tiempo. No se trata de presionar para arrancar un sí, sino de informar para que el sí sea informado y firme.

El proceso paso a paso

Desde el primer contacto hasta la venta del último ático suelen pasar entre año y medio y dos años. El proceso, simplificado, atraviesa estos hitos:

1. Estudio preliminar de viabilidad — verificación urbanística, técnica y de protección patrimonial. Sin coste para la comunidad.
2. Reunión informativa con la comunidad — exposición del modelo, dudas y rondas de preguntas. Sin compromiso.
3. Negociación de términos — qué se rehabilita, qué se entrega, plazos, garantías. Borrador de propuesta.
4. Junta de propietarios — votación con quórum y mayoría exigidos (unanimidad para la cesión).
5. Escritura pública — cesión del derecho de vuelo y modificación de la división horizontal ante notario.
6. Inscripción registral — la escritura accede al Registro de la Propiedad.
7. Licencia de obras — Atics solicita la licencia municipal correspondiente. Importante: la firma del derecho de vuelo con la comunidad no garantiza por sí sola la concesión de la licencia. Es un riesgo que asume el promotor.
8. Construcción — la obra industrializada reduce el plazo en cubierta a aproximadamente seis meses, minimizando la disrupción para los vecinos.
9. Comercialización y venta — entrega de las nuevas viviendas y cierre del proyecto.

Qué recibe la comunidad

La propuesta operativa de Atics se resume en una frase: rehabilitamos la finca entera sin coste para la comunidad a cambio del derecho de vuelo. En la práctica, eso suele traducirse en:

• Ascensor nuevo o accesible, en edificios que no lo tienen o donde el existente requiere sustitución.
• Fachada rehabilitada, con tratamiento de patologías, limpieza y, cuando corresponde, mejora de aislamiento.
• Cubierta nueva sobre la antigua, técnicamente integrada con la remonta.
• Instalaciones comunes modernizadas: telecomunicaciones, en algunos casos saneamiento o instalación eléctrica común.
• Mejora del valor del inmueble por la combinación de rehabilitación integral, mejora de eficiencia energética y revalorización del entorno.
• Sin derrama y sin alteración del régimen económico de la comunidad para cubrir estas obras.

Conviene ser honestos también con lo que no se garantiza: la concesión de la licencia depende del Ayuntamiento, los plazos de obra pueden sufrir incidencias y el resultado final dependerá del proyecto técnico aprobado. Las garantías contractuales que se incluyen en la escritura buscan precisamente proteger a la comunidad frente a esos riesgos.

Los riesgos a tener en cuenta

Ningún proyecto está libre de riesgos. Plantearlos abiertamente forma parte de una conversación seria con la comunidad.

Riesgo de licencia. Aunque el estudio previo se haga con rigor, la concesión de la licencia es una decisión administrativa. Un cambio de criterio interno del Ayuntamiento, alegaciones de terceros o aspectos no previstos del expediente pueden retrasarla o, en casos extremos, denegarla.

Riesgo estructural. Edificios antiguos pueden presentar patologías ocultas que solo se manifiestan al abrir catas o al iniciar la obra. Por eso el proyecto técnico incluye siempre un análisis estructural específico y, cuando es necesario, refuerzos previos a la elevación.

Riesgo de comunidad. La unanimidad es exigente. Basta un propietario en desacuerdo para bloquear el acuerdo. El trabajo previo de información y la capacidad del administrador de fincas para canalizar las dudas suelen ser decisivos.

Riesgo de plazo. La obra industrializada minimiza la disrupción, pero no la elimina. Suele haber meses de actividad en la finca, con accesos restringidos, ruido en horario laboral y montajes de grúa puntuales.

Cuándo no tiene sentido plantearlo

Una conversación honesta también pasa por reconocer dónde el modelo no encaja. Algunos perfiles típicos:

• Edificios con Protección Singular o Integral (Nivel 1) del Catálogo. La normativa prácticamente no admite elevación.
• Estructuras precarias sin posibilidad de refuerzo viable o con problemas de cimentación graves.
• Comunidades muy divididas o con conflictos internos profundos, donde la unanimidad parece inalcanzable.
• Edificios pequeños —de pocas viviendas y poca superficie en planta— donde la edificabilidad remanente no compensa el coste fijo del proyecto.
• Fincas en zonas sin demanda residencial sólida, donde el resultado de la operación no soporta la inversión.

En cualquiera de estos casos preferimos decirlo desde la primera reunión, antes de generar expectativas.

Por dónde empezar

Si tras leer hasta aquí cree que su edificio podría reunir las condiciones —edificabilidad remanente, sin protección integral, en una zona céntrica de Madrid—, el siguiente paso es muy sencillo: pedirnos un análisis preliminar de viabilidad sin coste y sin compromiso desde la página atics.es/madrid. Necesitamos la dirección exacta del edificio, una foto de la fachada y, si la conoce, alguna referencia del estado de conservación o de obras recientes.

Con esos datos preparamos un primer análisis con la información pública disponible (catastro, planeamiento, catálogo de protección) y le devolvemos una valoración honesta: candidato fuerte, candidato con matices o no candidato. Si encaja, planteamos una reunión presencial o una videollamada para profundizar. Si no encaja, también se lo diremos —y le explicaremos por qué.

El derecho de vuelo no es una operación mágica ni una fórmula universal. Es una herramienta urbanística que, cuando se dan las condiciones, permite a una comunidad rehabilitar su finca sin coste y a una ciudad ganar viviendas sin destruir tejido construido. En Madrid, el contexto normativo, la demanda y el parque edificado dibujan un escenario favorable para conversarlo en serio.