¿Se puede hacer una remonta en un edificio protegido de Madrid?

A casi todo el mundo le suena que su edificio “está protegido”, pero pocos saben con qué nivel. Y esa palabra, protegido, no significa lo mismo en una finca que en otra. De hecho, entre un nivel y otro va la diferencia entre poder levantar una planta y no tocar el edificio ni un centímetro.

En corto: depende del nivel de protección. Si tu finca está en el nivel más alto del catálogo de Madrid (singular o integral), una remonta queda prácticamente descartada. Si tiene protección ambiental, a veces sí cabe, levantando la nueva planta retranqueada para que no se vea desde la calle. Y un aviso que vale para todos: aunque a tu edificio le quede edificabilidad, la catalogación puede impedir subir igualmente.

Protegido no es una etiqueta única

El error empieza en la propia palabra. “Mi edificio está catalogado” se dice como si fuera un sí o un no, cuando en realidad es una escala. Madrid clasifica sus edificios protegidos en tres niveles, y cada uno permite cosas muy distintas. Antes de descartar una remonta —o de ilusionarte con ella— tienes que saber en cuál estás.

Los tres niveles del catálogo de Madrid

El Catálogo de Elementos Protegidos del Plan General ordena los edificios así:

Nivel 1, protección máxima. Se divide en dos grados, singular e integral. Aquí entran los edificios de verdadero valor histórico o arquitectónico, los que son una referencia en la ciudad. Se protege el edificio en su conjunto, su volumen incluido. En la práctica, una remonta no tiene recorrido: añadir una planta altera precisamente lo que se quiere conservar.

Nivel 2, protección intermedia. Protege las características constructivas y volumétricas del edificio, aunque por dentro admita más intervención que en el nivel 1. Como lo que se cuida es también el volumen, coronar el edificio con una planta nueva es muy cuesta arriba. No es un no automático como el nivel 1, pero hay que mirarlo con mucha cautela.

Nivel 3, protección parcial. Tiene dos grados, parcial y ambiental. El ambiental es el más interesante para lo que nos ocupa: protege la fachada y su papel en el paisaje urbano, no tanto el resto del edificio. Y ahí, cuando lo que importa es que la calle siga viéndose igual, se abre una puerta.

Por qué “me queda edificabilidad” no basta

Esta es la confusión más cara, y conviene dejarla clara.

Que el planeamiento permita más altura en tu zona —la edificabilidad remanente— no te da permiso para subir si el edificio está protegido. Son dos cosas distintas que actúan por separado. La edificabilidad dice cuánto cabría en abstracto; la catalogación puede vetar que toques el edificio aunque ese hueco exista sobre el papel.

Lo vemos a menudo: una finca con números estupendos de edificabilidad y un nivel de protección que tira todo el plan abajo. La protección manda. Por eso, en un edificio catalogado, el nivel se mira antes que ninguna otra cosa.

La excepción razonable: la planta retranqueada

Cuando la protección es ambiental, la lógica cambia. Si lo que la norma quiere preservar es la imagen de la fachada desde la calle, una planta nueva que se retranquea —que se mete hacia dentro, de modo que el ojo del viandante no la percibe desde la acera— puede ser compatible con esa protección.

No es una varita mágica ni vale en todos los casos. Depende de la geometría concreta, de cómo esté redactada la ficha de catálogo y de la calle. Pero es la vía por la que un edificio protegido, en el nivel adecuado, sí puede crecer sin traicionar lo que se protege.

Quién decide al final

En un edificio catalogado no basta con la licencia de obra normal. La intervención tiene que pasar por la comisión municipal de patrimonio de Madrid (la CPPHAN), que valora si lo que se propone respeta los valores protegidos. Es un filtro real y exigente, y conviene contar con él desde el primer boceto, no cuando el proyecto ya está cerrado.

A eso se suma que, en Madrid, la respuesta municipal con valor formal a “¿qué admite mi parcela?” llega por la Consulta Urbanística Especial, no por una consulta meramente informativa. En un edificio protegido, las dos piezas —patrimonio y urbanismo— van de la mano.

Vías estrechas: medianería y colindancia

Hay un supuesto menos conocido que a veces da juego. Si tu edificio protegido tiene al lado una finca más alta con la medianera vista, el planeamiento contempla escenarios de ajuste por colindancia. Son situaciones excepcionales y de criterio muy fino, no un atajo general, pero merece la pena conocerlas porque en algún caso convierten un “no” aparente en un “habría que estudiarlo”.

Cómo saber el nivel de protección de tu edificio

Esto puedes mirarlo tú mismo, gratis:

1. Entra en el geoportal de urbanismo del Ayuntamiento de Madrid y localiza tu finca por dirección o referencia catastral.
2. Consulta el Catálogo de Elementos Protegidos. Si tu edificio aparece, anota el nivel y el grado: no es lo mismo un nivel 1 singular que un nivel 3 ambiental.
3. Si no aparece en el catálogo, el filtro de patrimonio no debería bloquearte, y la pregunta pasa a ser urbanística y de titularidad del vuelo.

Con eso ya tienes una intuición fundada, no un dictamen. Sabes en qué escenario estás y si tiene sentido seguir.

Dónde acaba lo que puedes mirar tú

Interpretar una ficha de catálogo, valorar si una planta retranqueada será admisible para la comisión de patrimonio o leer bien un supuesto de colindancia es criterio técnico. Es justo el punto donde conviene parar y preguntar a quien lo hace a diario, en lugar de dar por buena una corazonada.

Y recuerda que la protección es solo uno de los frentes. También cuenta cuánto admite la parcela y, antes que nada, de quién es el derecho de vuelo de tu edificio. Si quieres el cuadro completo de cuándo una finca tiene recorrido, lo tienes en la guía de remonta en el barrio de Salamanca.

Qué hacemos nosotros

En Atics Developments, cuando un edificio está catalogado, lo estudiamos sin dar nada por perdido. Muchas remontas viables salen precisamente de fincas con protección ambiental, resueltas con una planta retranqueada que respeta la fachada. Si tu edificio encaja, asumimos la rehabilitación integral —ascensor, fachada, instalaciones— sin coste para la comunidad, a cambio del derecho a construir sobre la cubierta, y preparamos la junta para el acuerdo unánime que exige la ley.

Lo decimos siempre, por honestidad: ni la firma del derecho de vuelo garantiza la licencia, ni esta guía sustituye al criterio de un técnico y un abogado sobre tu caso.

Somos una promotora con trayectoria consolidada en derechos de vuelo y remontas en Barcelona, ahora también en Madrid, y trabajamos con construcción industrializada para que la obra sea corta.

El primer paso, gratis

Si tu edificio está protegido y no sabes si eso cierra la puerta o solo la entorna, te lo decimos. Forma parte del estudio de viabilidad que hacemos sin coste: nivel de protección, recorrido urbanístico y titularidad del vuelo, con una respuesta franca.