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En los últimos años, una práctica que era casi exclusiva de Barcelona empieza a llegar a Valencia: la remonta de edificios. Cada vez más comunidades de vecinos descubren que su edificio antiguo, con tres o cuatro plantas y necesidades urgentes de rehabilitación, esconde un activo que puede transformar su realidad económica: el derecho de vuelo sobre la cubierta.

Si en tu comunidad se ha hablado alguna vez de “construir encima” o “vender la azotea”, lo más probable es que estuvierais hablando de una remonta sin saberlo. En esta guía explicamos qué es exactamente, cómo funciona el proceso de principio a fin, qué edificios pueden hacerla, y las preguntas que toda comunidad debería responder antes de firmar nada.

¿Qué es exactamente una remonta?

Una remonta es la construcción de una o más plantas nuevas sobre la cubierta de un edificio existente. No es una reforma. No es una rehabilitación. Es una ampliación en altura que aprovecha la edificabilidad que el inmueble nunca ha llegado a usar.

El concepto nació en ciudades muy densas (Barcelona, París, Nueva York) donde no quedaba suelo libre y la única forma de crecer era hacia arriba. En España se ha consolidado como solución urbanística porque permite generar vivienda nueva sin consumir suelo, y a la vez rehabilitar el edificio sobre el que se construye. Es decir: dos problemas resueltos a la vez con una sola intervención.

En la práctica, una remonta significa que un edificio que tenía cuatro plantas pasa a tener cinco o seis. Las plantas nuevas son áticos modernos —normalmente con terraza— que se venden a propietarios independientes. La comunidad de vecinos original no aporta dinero: aporta el derecho a edificar sobre su tejado.

Remonta vs. rehabilitación vs. reforma: diferencias clave

Hay tres palabras que se usan como si fueran lo mismo, y conviene aclararlas antes de seguir:

Una remonta puede incluir rehabilitación de la finca como parte del acuerdo —y de hecho ese suele ser el principal beneficio para la comunidad— pero son cosas distintas. Lo que hace especial a la remonta es que genera valor económico nuevo: las plantas que se construyen se venden, y eso es lo que permite financiar todo el resto.

¿Qué edificios pueden hacer una remonta? Los tres requisitos

No todos los edificios son viables para una remonta. Hay que cumplir tres condiciones, y todas son verificables antes de iniciar nada:

1. Edificabilidad remanente. El plan urbanístico de la ciudad —en Valencia, el PGOU— establece la altura máxima permitida para cada calle o zona. Si tu edificio está construido por debajo de esa altura, hay edificabilidad disponible. Esto es lo que se llama edificabilidad remanente: lo que se podría haber construido legalmente y nunca se construyó. Suele ocurrir en edificios antiguos (años 50, 60, 70) en barrios donde más tarde se permitió construir más alto.

2. Viabilidad estructural. Aunque el edificio tenga derecho a crecer, su estructura tiene que poder soportar el peso de las plantas nuevas. Aquí entra el estudio técnico: análisis de los muros de carga, la cimentación, los forjados. Si la estructura es sólida, no hace falta tocarla. Si tiene limitaciones, hoy existen sistemas de construcción ligera (acero, madera contralaminada) que reducen drásticamente el peso añadido y hacen viable la mayoría de los proyectos.

3. Sin protección patrimonial integral. Algunos edificios están catalogados por el Ayuntamiento como bienes de interés cultural o protegidos en grado integral. En esos casos, no se puede tocar la cubierta. La protección parcial (solo fachada, por ejemplo) sí permite remonta retranqueada que respete la imagen original. Es un punto que se verifica con una consulta al catálogo municipal.

Si tu edificio cumple las tres condiciones, eres candidato. La buena noticia es que en Valencia, especialmente en Eixample y zonas como Russafa, hay muchos edificios que cumplen.

Las fases reales del proceso (con plazos)

Una remonta no es una obra de un mes, pero tampoco es la obra eterna que muchos imaginan. De principio a fin —desde el primer estudio de viabilidad hasta la entrega de los nuevos áticos— el proceso típico está entre año y medio y dos años. Conocer las fases ayuda a saber qué esperar:

Fase 1 — Estudio de viabilidad (2-4 semanas). La promotora analiza la edificabilidad disponible y la estructura del edificio. El resultado es un dictamen técnico que dice si el proyecto es viable y, si lo es, qué dimensiones puede tener.

Fase 2 — Acuerdo con la comunidad (1-3 meses). Convocatoria de junta extraordinaria, votación, firma del acuerdo preliminar y posterior escritura pública de cesión del derecho de vuelo.

Fase 3 — Proyecto técnico y licencia (6-12 meses). Encargo de proyecto a un equipo de arquitectos, presentación al Ayuntamiento, periodo de tramitación. En Valencia, los plazos de licencia varían según la zona y la complejidad. Esta fase es la que más se alarga, y es la que tiene más incertidumbre.

Fase 4 — Obras (alrededor de 6 meses). Ejecución simultánea: rehabilitación del edificio existente y construcción de la remonta. Las técnicas industrializadas modernas reducen drásticamente los plazos respecto a la obra tradicional: la mayor parte de la nueva planta se monta en taller y se iza con grúa para ensamblar sobre la cubierta. Eso convierte un proceso que con métodos clásicos se prolongaba más de un año en una obra de aproximadamente seis meses, con menos ruido y menos meses de andamios.

Fase 5 — Comercialización (paralela a la obra). Los áticos nuevos se venden mientras aún se están construyendo. La firma de las escrituras de los compradores se hace al obtener la licencia de primera ocupación.

Total realista: entre año y medio y dos años, según los plazos de licencia. La fase más impredecible es la 3 (licencias), por eso conviene firmar con una promotora que tenga experiencia tramitando en la ciudad.

¿Cómo afecta a los vecinos durante la obra?

Es la pregunta que más se hace en las juntas. La respuesta honesta es que sí afecta: hay obra en el edificio durante meses, hay ruido, hay andamios en la fachada, hay accesos restringidos en la cubierta. Sería falso decir que no se nota.

Lo que sí se puede hacer es minimizar el impacto. Las técnicas modernas montan la mayor parte de la nueva planta en taller (estructura, instalaciones, incluso tabiquería interior) y luego se transportan los módulos al edificio para ensamblarlos sobre la cubierta. Esto reduce el tiempo de obra en el edificio entre un 30 y un 40 % respecto a la construcción tradicional, y el ruido se concentra en franjas horarias más cortas.

Buenas promotoras incluyen en el contrato con la comunidad cláusulas de compensación si los plazos se desbordan, garantía de limpieza diaria de zonas comunes y mantenimiento del ascensor durante toda la obra. Es algo a pedir siempre.

Qué recibe la comunidad: el intercambio de valor

Aquí está el corazón del modelo. La comunidad cede el derecho de vuelo y, a cambio, recibe:

• Rehabilitación integral del edificio: ascensor (instalado o modernizado), fachada, cubierta nueva, instalaciones comunes (electricidad, fontanería, gas), portal y zaguán.
• Mejora de eficiencia energética: aislamiento térmico, ventanas, calificación energética que sube de E o F a B o A.
• Sin derrama: la comunidad no aporta dinero. Todo lo paga la promotora con el valor que genera la venta de los áticos nuevos. Lo desarrollamos en detalle en este artículo sobre rehabilitación sin derrama.
• Revalorización del inmueble: un edificio rehabilitado integralmente vale más en el mercado. Cada vivienda gana valor de forma automática, sin que el propietario haga nada.
• Compensación económica (en algunos casos): cuando el aprovechamiento de la remonta lo permite, la comunidad o los propietarios reciben una cantidad adicional en metálico.

El intercambio funciona porque para la comunidad, la rehabilitación tiene un coste real (suele oscilar entre 100.000 y 300.000 € según el tamaño del edificio); y para la promotora, esa rehabilitación es parte del coste de un proyecto cuya rentabilidad viene de la venta de los áticos. Ambas partes ganan.

Aspectos legales clave: unanimidad, escritura, registro

La remonta toca el patrimonio común de la comunidad —la cubierta es un elemento común—, así que la decisión hay que tomarla bien.

Acuerdo necesario. La cesión del derecho de vuelo no es una mejora ordinaria del edificio: implica disponer de un elemento común (la cubierta y el derecho a edificar sobre ella) y modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal. Por eso, conforme al artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal y a la doctrina consolidada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública —antes DGRN—, la decisión requiere unanimidad de los propietarios. Es la mayoría más exigente que existe en una comunidad.

Conviene saber por qué importa la unanimidad en términos prácticos: aunque alguna jurisprudencia minoritaria de Audiencias Provinciales ha defendido que bastaría una mayoría de tres quintos al amparo del artículo 17.4 LPH, los registradores de la propiedad —siguiendo la doctrina mayoritaria de la DGSJFP— exigen unanimidad para inscribir la escritura de cesión en el Registro. Y sin inscripción registral, la operación no produce efectos frente a terceros. Es decir: una cesión aprobada solo por mayoría podría votarse, pero no podría escriturarse ni venderse después con garantía registral. Por eso, en la práctica de cualquier promotora seria, la unanimidad es el estándar de trabajo desde el primer día.

Por eso conviene preparar la junta con tiempo, llevar información clara y completa para todos los vecinos, resolver dudas individualmente antes del día de la votación, y contar con asesoramiento jurídico desde el principio.

Documentos que se firman. El primer paso es un acuerdo preliminar entre la comunidad y la promotora. Después, una escritura pública ante notario que formaliza la cesión. Y por último, la modificación de la división horizontal del edificio para incorporar las nuevas viviendas como fincas registrales independientes. Todo se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Hablamos en detalle del marco legal y de las protecciones para la comunidad en este artículo sobre derechos de vuelo para comunidades de vecinos.

Sistemas constructivos modernos

Una remonta de hoy no se parece a una remonta de hace treinta años. Han cambiado los materiales, los tiempos y la calidad final.

Construcción tradicional (in situ). Muros de fábrica, forjados de hormigón. Es lo que la mayoría de la gente imagina cuando piensa en obra. Tiene un peso elevado (~1.500 kg/m²), tarda más y genera más molestias en el edificio. Hoy se usa cada vez menos para remontas.

Construcción industrializada con estructura ligera. Acero o madera contralaminada (CLT). Los módulos se prefabrican en taller y se ensamblan en el edificio con grúa. Pesos reducidos (a veces menos de la mitad que la construcción tradicional), tiempos de obra más cortos y un nivel de aislamiento térmico y acústico superior. Es lo que se ha impuesto como estándar en remontas urbanas modernas.

El sistema constructivo elegido tiene impacto directo en dos cosas que importan a la comunidad: la duración de la obra y la posibilidad de hacer la remonta sin reforzar la estructura existente. Con sistemas ligeros, la mayoría de los edificios sólidos de Valencia no necesitan refuerzo estructural.

Diez preguntas que toda comunidad debe hacer antes de firmar

Si una promotora os propone una remonta, estas son las preguntas que conviene responder por escrito antes de aprobar nada en junta:

1. ¿Tenemos edificabilidad remanente confirmada por estudio técnico? Pedid el dictamen escrito, no os conforméis con afirmaciones verbales.
2. ¿Quién paga el estudio de viabilidad? Lo normal es que lo asuma la promotora. Si os piden pagarlo, mala señal.
3. ¿Qué pasa si el Ayuntamiento deniega la licencia? El contrato debe contemplar este escenario y proteger a la comunidad: que no quede atada indefinidamente y que no asuma costes.
4. ¿Cuáles son los plazos máximos garantizados y qué penalizaciones hay si se incumplen? Sin penalizaciones, los plazos son orientativos, no compromisos.
5. ¿Quién asume los daños accidentales durante la obra? Debe haber un seguro de responsabilidad civil específico para la obra, contratado por la promotora.
6. ¿Qué calidad concreta tendrá la rehabilitación? Pedid memoria de calidades por escrito: tipo de ascensor, materiales de fachada, sistema de aislamiento.
7. ¿Qué pasa si descubren un problema oculto durante la obra? Por ejemplo, una patología estructural no detectada. ¿Quién paga? ¿La promotora? ¿La comunidad? ¿Se reparten?
8. ¿Habrá compensación económica adicional? Y si la hay, ¿cómo se reparte entre los propietarios? ¿Por cuotas de participación?
9. ¿Podemos ver proyectos anteriores ya entregados? Visitar un edificio rehabilitado por la misma promotora es la mejor garantía. Pedid referencias.
10. ¿Quién se hace cargo de la gestión de permisos y licencias? La promotora debe gestionarlo todo, sin que la comunidad tenga que ir al Ayuntamiento.

Una promotora seria responde a estas diez preguntas con tranquilidad y por escrito. Si una promotora se incomoda con alguna, ahí tenéis la información que necesitabais.

La remonta en Valencia: contexto local

Valencia llega más tarde que Barcelona al fenómeno de las remontas, pero está llegando con fuerza. Las razones son varias: déficit de vivienda nueva en zonas céntricas, parque inmobiliario antiguo que necesita rehabilitación urgente, y precios al alza que hacen viables proyectos que hace cinco años no salían.

Las zonas con más potencial son aquellas donde el precio del ático nuevo justifica la inversión: el Eixample (Pla del Remei, Gran Vía), Ciutat Vella (Sant Francesc, La Xerea, La Seu —siempre que no haya protección integral), Russafa y, cada vez más, la zona de la Ciudad de las Artes y Penya-roja. Son barrios con muchos edificios de los años 50-80 construidos por debajo de la altura permitida, una combinación ideal.

El PGOU de Valencia y el catálogo de protección municipal son las dos referencias técnicas que determinan la viabilidad de cada edificio. Cualquier promotora que opere en la ciudad tiene que conocerlos a fondo.

¿Y ahora qué? Cómo arrancar el proceso

Si tu comunidad está en Valencia, vive en un edificio de antes de los 80 con menos plantas que las del entorno, y necesita rehabilitación, quizá tenga sentido explorarlo.

El primer paso es siempre el mismo y no os obliga a nada: un estudio de viabilidad gratuito. Una promotora especializada analiza vuestro edificio (catastro, edificabilidad, estructura, protección patrimonial) y os dice si es candidato. Si no lo es, lo sabéis enseguida y no perdéis más tiempo. Si lo es, tenéis información objetiva sobre la mesa para tomar la decisión que queráis.

En Atics Developments llevamos años especializados en derechos de vuelo y remontas en Barcelona, y ahora también operamos en Valencia. Podéis pedir un estudio de viabilidad gratuito de vuestro edificio en atics.es/valencia, o escribirnos directamente a info@atics.es.